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中国房价为何只涨不跌?四大现实,三大因素决定了房地产走向

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发表于 2020-1-18 09:43:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
文|书晗

2018年,中国房价收入比达到9.3

随着我国城市化进程的快速推进,房价节节攀升。过去三年房价上涨的幅度更是在创下新纪录的同时将房价带上了一个新的高度。如今,第一批90后早已经到了谈婚论嫁的年纪,对于他们而言,面对高昂的房价,购房已经是一件非常困难的事。今年社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》报告中显示,2018年,中国整体的房价收入比达到9.3。这也就意味着,一个普通的中国家庭,如果想要买房置业的话,需要不吃不喝工作近10年。目前绝大多数发达国家已经完成了城市化进程,因此国际上常常以发达国家的房价与收入比来衡量房价的合理性。一般认为,合理的房价收入比应该介于在4.0-6.0之间。只要超过这个范围,就普遍认为房价不合理,存在一定的金融泡沫。不过,社科院这份报告认为,由于我们的国情与发达国家不同,因此中国房价收入比临界值应该为9,如果超过9就意味着房地产对经济发展的贡献由正转负。即使如此,当前我们绝大多数城市的的房价收入比也都超出了合理范围。


房价为何只涨不跌?

回顾中国和世界的房地产发展史,都会发现一个统一的规律,那便是房价在大趋势上一直处于上涨的态势,虽然短期内出现波动,但是调整期一过,立马就会恢复上涨。所以,这也就成为了一条经济规律:房价在大趋势下只涨不跌!虽然这样的结论有现实的依据,也得到了专家和民众的广泛认可,但却从未得到官方的证实。那么,为什么这么多年来房价只涨不跌呢?从大方向上来看,主要基于以下4点现实因素:
1、货币发行量加大,有专家表示房价涨不涨,关键看货币发行量M2,过去20年,地产生大量地王,逐渐抬高房价和预期,高地价在一定程度上推动房价走高。此外,大规模拆迁,这些成本的增加也反映到房价上了。
2、供需规律,中国人对房子有一种传统的拥有心理,加上城市人口激增,需求旺盛,银行提供个人住房贷款也降低了老百姓的购房门槛。从供给来看,住宅建设用地供给不足也是主要原因。
3、土地财政和高地价,土地财政思路下,各征地拆迁,这些成本的增加也反映到房价上了。
4、炒房者资金持有成本几乎为零,很多人坐拥十几套房,有钱基本投资到房子上,买了房子还可以用来出租,以租养贷机会没有太多的持有成本。当房价飙涨,价格翻番。即便是贷款买的房,只要能把房价炒上去,炒房客们也有很大的获利空间。


三大因素意味着房地产泡沫不能刺破,只能软着陆

因素一、中国家庭70%的财富都在房产中,若房价大幅度暴跌,将引发金融危机。虽然我国已贵为世界第二大经济体,按照购买力平价计算的话,我们在14年就已经成为世界第一大经济体。但是,我们仍然还属于发展中国家,经济发展不平衡,经济发展水平参差不齐。与发达国家比较,我们的人均收入和经济竞争力都不高。在过去经济快速发展的几十年中,由于城市化进程的加速,大量的钢筋、水泥、混凝土投入到基础设施的建设中。其中和房地产相关联的产业有成百上千个,在拉动投资、解决就业方面房地产发挥了重要作用,也奠定了房地产在国民经济发展中的地位。这并非中国经济独有的特色,在西方的城市化进程中同样如此,未进入发达国家之前,房地产在经济中的比重也非常大,政府也会依靠房地产相关的税收、资金作为城市发展资金。要合理的化解房价泡沫,只能通过国民经济收入增长来控制房价涨幅,逐步稀释房地产泡沫。相信通过我们自己特有的力量,终将让房地产实现软着陆。


因素二、城市化进程还将持续。决定房价上涨或者下跌的根本因素终究是供需的反应,当供大于求,必然下跌,供不应求,则必然上涨。目前我国的城市化率刚超过60%,离发达国家的平均水平还差15个百分点,未来还将有3亿农民进城,城市化率将继续提高。据联合国预测,到2030年时,我国城市化率将达到70%,在现有城市化基础上,未来10年里,还将有2亿人口陆续流入到城市中。恒大首席经济学家任泽平团队对此进行了研究分析,并给出了分析报告,报告认为,未来10年中新增的2亿城市人口将集中分布在国家规划的19个城市群中,这2亿新城市人根据城市群和都市圈对人口吸引力的不同进行分配,未来还会出现超级大都市圈,人口流入城市还会有旺盛的购房需求。


当然,此消彼长,总人口就这么多,对于那些主要集中在三四线的资源型城市、收缩型城市而言,人口将持续流出,这类城市住房未来将供大于求,房价“白菜价”或者“鹤岗化”也不是不可能。


因素三、不希望房价下跌的人很多
前面我们提到了,我国居民的家庭财富大都体现在房产上,如果房价下跌,多年积累的财富就遭受重大损失,因此对于已购房的人群而言,从心理上大多数人都不能接受自家资产贬值。对于银行而言,则更希望楼市保持稳定,因为银行是资本的直接受益者,不论是贷款给开发商还是贷款给购房者,住房相关的贷款一直都是银行最为安全稳定的利润来源,如果房价下跌开发商不拿地,购房者不买房或者断供,银行不良资产规模将迅速扩大,将面临破产倒闭的风险。对于和房地产开发直接相关的开发商而言,则更不希望房价下跌。因为开发商是房价上涨的直接受益者,房子卖得越贵赚得越多,因此开发商都希望房价不停地涨涨涨!一旦房价开始下跌,开发商不仅利润大打折扣,而且房子还很难卖出去。想想过去几年的涨价去库存现象,就能明白这个简单的道理。

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发表于 2020-1-18 09:44:48 | 显示全部楼层
什么房价只涨不跌?马上会大跌,跌到没人要。
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发表于 2020-1-18 09:45:23 | 显示全部楼层
药房开的早,外卖满街跑,路上行人少,店铺生意倒,打开的混不好,纷纷回家转,――钱难挣,事难做,都是这倒霉的房价在搞鬼。
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发表于 2020-1-18 09:46:19 | 显示全部楼层
高房价害的是年轻一代人。几十年后下一代还要为现在的空置房买单,悲哀呀
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发表于 2020-1-18 09:47:17 | 显示全部楼层
房价如此撑着只是为了少数人的利益。
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发表于 2020-1-18 09:48:25 | 显示全部楼层
苦苦支撑,有一天会塌的!
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