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楼市有了新引擎!房地产两个“假象”将消失,一类人“拆迁梦碎”

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发表于 2020-1-18 09:43:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
回顾过去十年的房价变迁,应该分为两个阶段。
第一个阶段,从2008年到2015年。
在这7年当中,人口红利、城镇化进度、购房者对居住品质的追求,是带动房地产市场扩张的核心动力。
举个例子,我国15-64岁人口在2013年左右达到了10.06亿,创出历史最高水平,恰恰就是在2013年,城镇每千人房地产新开工套数也达到了巅峰。
也就是说,无论是首套婚房、刚需改善房、学区房,这些概念和需求,都已经在2008年-2015年消化完毕。


这个阶段,楼市的引擎叫做“人口”。
第二个阶段,从2016年到2018年。
这三年时间,新一线楼市崛起,三四线楼市全线上涨,各类名目层出不穷,房企下沉中小城市,从拿地到施工,高周转的速度下,房价水涨船高。
此时,自住需求已经被抛到脑后,购房者的保值和增值预期占到上风。
这个阶段,楼市引擎是“棚改”。
广发证券此前指出,2017年货币化安置比例为55%,套均面积85平方米,根据测算可以得出棚改货币化安置面积2.85亿平方米,占商品房销售面积高达17%。


这个“引擎”太过猛烈,以至于出现了不少“副作用”:居民杠杆率也上升到了50%以上的高位,根据澎湃新闻调研100个城市得到的数据,有18个城市房价收入比高达15倍以上,60个城市高达10倍以上,96个城市高达7倍以上。
不过,历时三年,到了2019年中,楼市有了新“引擎”:旧改。
近期,推进城市“旧改”,成了房地产行业的最大话题,老旧小区改造的市场空间巨大,不用拆老房子,不用土地开发,不用开发商折腾,对外立面、电梯、车位、老旧线路等各类配套进行升级改造,既能带动基建各个行业的发展,又能填补棚改缺失后的缺口,可谓是一举两得。
根据中信证券明明债券研究团队的报告,据初步估算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,若改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元,高于棚改减半导致的资金缺口。
一旦新旧引擎“切换”成功,楼市的两个假象将消失。
第一个假象,房企不计成本拿地、购房者无脑买房就能赚钱。


在2019年以前,房企只要加快周转速度,用最快的速度盖房施工卖房,获得回款后继续拿地扩张,就能赚得盆满钵满,购房者不分城市、部分地域、不分城区,只要买了房子就能升值,这是房地产市场最大的假象。
随着“旧改”接力,开发商才会发现:根本没那么多地用来开发房地产,高周转的代价是交房时间延迟、资金链紧绷,如同行走在钢丝上一般。
购房者才会领悟:接盘的买家会减少、房产的升值预期会被打破,城市之间会有分化、不同城区之间房价也会千差万别。
第二个假象,房价普涨会持续下去。
过去三年,房地产市场给人们的印象是,无论大城小城,只要沾边任何概念,房价都会水涨船高,名不见经传的小县城,区位具备优势的二线省会,大都市圈周边的三四线地市,都因为这样活那样的原因推动房价抬升。
但是,未来房价的分化将会成为常态,经济学家李迅雷指出,他的团队统计了已经发布数据的169个城市,一二线城市去年流入人口高达150万人,而70%的四五线城市面临人口净流出。


也就是说,未来房价会跟着人走,哪里人多,哪里的楼市就越坚挺。
不过,对一类人来说,期盼已久的“拆迁梦”破碎了。
上文说了,“旧改”是修修补补,给老旧小区增加车位、电梯,“装扮”外立面,拓宽小区道路,同时社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁配套都会跟上,进而提升居民生活质量。
以前,有老旧小区的住户,抱着拆迁的想法,认为房龄较长的“老破小”会获得不菲的货币补贴,趁机做起了赚钱的“美梦”,时过境迁,抱着拆迁想法的房主们,需要接受新的现实。
有媒体报道,珠三角某市小区进行旧改意向签约公示,总权益人有119人,其中有76个权益人投票支持旧改,支持率为63.9%。也就是说,有43人是放弃或不支持旧改的。
因为支持率未达到100%,所以这个小区的旧改方案只能暂时搁置,未来可能需要居民自筹资金。
其实,类似这样的案例,在楼市中无时无刻不在发生,拆迁梦碎不算什么,关键的是楼市迎来新引擎之后,房产的价值会重估,房子的居住属性将会更加凸显,房地产市场也将会回归理性,当“假象”消失,刚需们也将拥有更佳的置业机会。

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发表于 2020-1-18 09:44:04 | 显示全部楼层
不支持旧改。因为1.旧楼就是旧楼,再改,户型不能改,小区环境不能改2.旧楼一般都是砖混结构,不够坚固;管道老化问题改变不了,等等,所以,改造是浪费钱,不如政府拆迁,货比安置,人们即住上新房,同时刺激了市场经济发展。
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发表于 2020-1-18 09:46:04 | 显示全部楼层
老房拆迁最好,年岁长了房子的东西都老化,周围环境也不行,停车现在是最烦人的事,再改有什么用,有关领导又要变象投机倒扒,我支持老房重建,这才为老百姓做一件真正有意义的事。
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发表于 2020-1-18 09:46:52 | 显示全部楼层
能不能不要一刀切,有的老旧小区楼房不抗震,属于危房,外表改造漂亮,有用吗?
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发表于 2020-1-18 09:47:34 | 显示全部楼层
穿新衣,戴新帽,羞布裹紧病姥姥。
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发表于 2020-1-18 09:48:39 | 显示全部楼层
刮骨疗毒,壮士断腕。其实日本做到了,上世纪日本房地产泡沫不可谓不大,可刺破后,人家静下心来搞实业.科技.教育,人家是有成就的,光诺奖人家拿多少了?咱们不赶快做这些,未来只能望其项背。
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